Gayrimenkul Acenteleri Birliği Başkanı Stefan Mišković, TV Vijesti'deki Boje jutra programına katılırken, 2024 yılına kıyasla 2025 yılında gayrimenkul fiyatlarının yaklaşık yüzde 20 arttığını, ancak bu büyümenin çeyrekten çeyreğe önemli ölçüde daha yavaş olduğunu söyledi.
Ona göre, Karadağ'ın AB üyeliği giderek daha kesin olarak algılansa da, bunun gayrimenkul fiyatları üzerindeki etkisi baskın değil.
"Fiyatlar, arz ve talep, kredi politikası, mali tedbirler, inşaat maliyetleri gibi çok sayıda faktöre bağlıdır. AB üyeliği, kamuoyunda sıklıkla sunulduğu gibi, tek başına belirleyici bir faktör değildir. AB'ye katıldıktan sonraki ilk üç yılda Hırvatistan'da gayrimenkul fiyatlarında düşüş bile kaydedildi. Güçlü bir büyüme ancak daha sonra yaşandı. Birçok ülkede en büyük sıçrama katılım döneminde gerçekleşirken, üyelik süreci piyasa istikrarı getiriyor. Bugün bazı AB ülkelerinde metrekare fiyatları Karadağ'dakinden daha düşük. Bulgaristan ve Romanya iyi bir örnek; turizm merkezi olan Bansko'da metrekare fiyatı 1.000 Euro'nun biraz üzerinde. Bulgaristan'ın AB'ye girişi tek başına fiyatlarda bir patlamaya yol açmadı."
Ayrıca, yabancıların ülke genelinde fiyatları büyük ölçüde belirlediği yönündeki düşüncenin yanlış bir algı olduğunu da belirtiyor.
Mišković, "Sahilde yabancı alıcıların payı daha yüksek, ancak Podgorica ve kuzeyde fiyatlar öncelikle iç talebe bağlı. Yabancı alıcıların belirleyici etkisi yalnızca belirli mikro bölgelerde görülüyor," diye belirtti.
Monstat verilerine göre, 2025 yılının üçüncü çeyreğinde Podgorica'da metrekare başına ortalama fiyat yaklaşık 2.300 euro civarındaydı, ancak Mišković piyasa gerçekliğinin istatistiklerden sıklıkla sapma gösterdiğini vurguluyor.
"Günümüzde yeni inşaatlarda metrekare başına 2.300 euro'dan daha düşük bir fiyat bulmak neredeyse imkansız. Gerçek piyasa fiyatı yaklaşık 2.500 euro iken, lüks semtlerde ve binalarda metrekare başına 4.000 euro'ya kadar çıkıyor."
Eski binalardaki daireler, yeni binaları takip eder ancak yatırımlar için bir düzeltme yapılır.
"Günümüzde komple bir tadilatın maliyeti metrekare başına yaklaşık 500 euro civarında. Bu nedenle eski binaların ortalama fiyatı, konumuna bağlı olarak, 2.000 euro civarındadır."
Sahil kesiminde fiyatlar büyük ölçüde Podgorica ile aynı seviyede, hatta onu bile aşıyor.
"Budva'da metrekare başına 3.000 euro'nun altında bir fiyat bulmak zor. Bar'da 2.500 euro'nun altında, Tivat ve Kotor'da ise, özellikle denize kıyısı olan ilk sıralarda, metrekare fiyatları 5.000 euro'ya kadar çıkıyor," diyor Mišković ve ekliyor: "Ulcinj ise yaklaşık 2.000 euro ile hala en uygun fiyatlı yer."
Ancak yabancı yatırımcıların ilgisinde hafif bir düşüş yaşanıyor, bu durum henüz fiyatlara yansımadı.
"Birçok şey hükümet politikasına, vergi önlemlerine ve yabancılara yönelik yasalara bağlı olacak. Yatırımcılar düzenlemelerin istikrarını çok yakından takip ediyor."
Nikšić'te metrekare fiyatı yaklaşık 1.400 euro iken, daha yeni binalarda bu fiyat 1.800-1.900 euro'ya kadar çıkıyor.
Mišković'e göre, Kolašin otoyol ve ekonomik vatandaşlık programı sayesinde güçlü bir yatırım döngüsü yaşadı.
"Program kaldırıldıktan sonra talep önemli ölçüde azaldı. Fiyatlar metrekare başına yaklaşık 2.000 euro seviyesinde istikrar kazandı."
Fiyatların düşmesi için yer olup olmadığı sorulduğunda Mišković ihtiyatlı bir şekilde yanıt veriyor.
"Fiyatlarda önemli bir düşüş beklemiyoruz. Büyümenin zirvesine ulaştık, ancak önümüzdeki dönemde enflasyon ve inşaat maliyetlerini takip edecek hafif bir artış bekleyebiliriz."
Yurtiçi müşteriler söz konusu olduğunda, satın alımların hâlâ mümkün olduğunu ancak kısıtlamalarla birlikte gerçekleştiğini belirtiyor.
"Ortalama maaşın 1.000 euro'nun biraz üzerinde olduğu düşünüldüğünde, daire satın almak esas olarak iki ortalama maaşa sahip ve kredi düzenlemeleri olan aileler için gerçekçi bir seçenektir."
Bonus videosu:
