Kara Para Aklama ve Terörizmin Finansmanının Önlenmesi Hakkındaki Kanunda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un yürürlüğe girmesi vesilesiyle, Gayrimenkul Acenteleri Birliği, Karadağ'da gayrimenkul satışlarını önemli ölçüde yavaşlatma ve ülkenin yatırım destinasyonu olarak imajını tehlikeye atma tehdidi oluşturan ciddi bir kurumsal paradoksa karşı uyarıda bulunuyor.
Yeni yasal düzenlemeyle devlet, 10.000 euro veya daha fazla değerdeki her gayrimenkul alım işleminin yalnızca Karadağ'daki bir kredi kuruluşunda açılan bir işlem hesabı üzerinden gerçekleştirilmesini zorunlu kılmış ve bu kuralın ulusal ödeme sisteminin kullanımından kaçınmayı amaçlaması durumunda noterlerin yasal belge düzenlemeyi ve onaylamayı reddetmesi zorunluluğunu getirmiştir. Devletin, yasal çerçeveyi güçlendirerek, finansal akışların denetimini iyileştirerek ve yetkili kurumların daha verimli çalışmasını sağlayarak her türlü kara para aklama ve terör finansmanını önleme çabalarını desteklesek de, uygulamada yerleşik olmayanlar için hesap açılmasıyla ilgili endişe verici bir soruna dikkat çekiyoruz.
Piyasamızda kilit alıcı ve satıcı konumunda olan yabancı uyruklu vatandaşlar, giderek artan bir şekilde bankaların kendilerine hesap açmayı reddetmesiyle karşı karşıya kalıyorlar. Bir yandan, devlet yasal olarak yabancı uyrukluların gayrimenkul alım satımı yapabilmeleri için Karadağ'da bir hesaba sahip olmalarını şart koşuyor. Öte yandan, anonim şirket statüsündeki bankalar, özellikle tek seferlik alım satım için hesap kullanacakları için "karlı" müşteri olmadıklarını değerlendirdikleri veya bu tür bir müşteri için doğrulama sürecinin karmaşık ve riskli olduğunu düşündükleri durumlarda, yabancı uyruklulara hesap açmayı açıklama yapmadan reddetme konusunda takdir yetkilerini kullanıyorlar. Ayrıca, bazı bankalar, yabancı uyruklu gayrimenkul sahiplerinden geçici oturma izni talep ediyor; oysa yabancı uyrukluların büyük çoğunluğu, gayrimenkullerini turizm amacıyla kullandıkları için Karadağ'da geçici oturma izni düzenleme ihtiyacı duymamıştır. İkametgahı Karadağ'da olmayan bir satıcının Karadağ'da hesabı bulunmadığı durumlarda, tartışmalı hüküm ayrıca ikametgahı Karadağ'da olmayan alıcının Karadağ'da bir hesap açmasını şart koşmaktadır; bu da genellikle ikamet izni olmadan mümkün değildir ve ikamet izni genellikle Yabancılar Kanunu'na uygun olarak gayrimenkul veya diğer gerekçelerle edinilir. Bu şekilde, ikametgahı Karadağ'da olmayan alıcılar ve satıcılar, temiz paraları ve kanıtlanmış fon kaynaklarına sahip olmalarına rağmen, alım veya satımlarının fiziksel olarak imkansız olduğu bir yasal boşluğa düşmektedirler.
Avrupa entegrasyonu bağlamında, AB ve SEPA üye devletleri, SEPA sistemi içindeki diğer bankalarda açılan hesaplardan yapılan ödemeleri yasaklamamalıdır. Bazı ülkelerde, gayrimenkul işlemleri öncelikle işlemin güvenliği ve alıcı ile satıcının korunması amacıyla noter onaylı mevduat hesapları aracılığıyla da gerçekleştirilirken, diğer ülkelerde yerleşik olmayanlar gerekli kontrolleri yapan yerel bankalarda hesap açmaya yönlendirilmektedir. AB ülkelerindeki çoğu düzenleme, gayrimenkul alım satımının bir banka hesabı aracılığıyla gerçekleştirileceğini, ancak yalnızca gayrimenkulün bulunduğu ülkedeki bir hesap üzerinden değil, tanımlamaktadır. AB üyeliğine aday olan Karadağ, yerleşik olmayanlar için gayrimenkul alımını yerleşiklerden daha zor hale getiren önlemler getirmemelidir, çünkü bu, iş yapma özgürlüğü ilkesine ve serbest piyasa ruhuna aykırı engeller oluşturmaktadır.
Sermayenin serbest dolaşımı, Avrupa pazarının dayandığı temel direklerden biridir. Bir bankanın gayrimenkul satın almak isteyen yerleşik olmayan bir kişiye hesap açmayı reddetmesi, doğrudan sermayesinin hareketini kısıtlar ve yatırımı engeller. Söz konusu yasanın kara para aklama ile mücadelede çok önemli olduğunu kabul ediyoruz, ancak hesabın yalnızca yerel bir bankada olması gerektiği şartını getirmesi, serbest ödeme işlemlerine engel teşkil etmekte ve Avrupa ilkelerinden sapmaktadır. Bir alıcının SEPA sistemi içinde faaliyet gösteren bir bankada hesabında parası varsa, Karadağ mevzuatı onu yalnızca tek bir işlem için Karadağ'da yeni bir hesap açmaya zorlamamalıdır, özellikle de bankaların bu hesabı kabul etmeyi reddedebileceği bir durumda.
Bu nedenle, Karadağ Hükümeti'ne, Maliye Bakanlığı'na ve Karadağ Merkez Bankası'na, gayrimenkul alım satımı amacıyla yabancı uyruklu veya özel amaçlı hesapların açılmasına ilişkin bankaların tek tip uygulamalarını sağlayacak ve aynı zamanda kara para aklama ve finansal güvenlik alanındaki standartları koruyacak daha net yönergelerin acilen kabul edilmesini rica ediyoruz. Ayrıca, gayrimenkul alım satımında aracılık yasasına uygun olarak, işlemlerin tam izlenebilirlik ve güvenlik sağlayan ve işlemlerin bloke edilmesini önleyen bir model olarak, noter hesabı veya gayrimenkul danışmanının mevduat hesabı üzerinden de gerçekleştirilebilmesinin resmi yorum veya düzenlemelerin değiştirilmesi yoluyla açıkça mümkün kılınmasını öneriyoruz. Kara Para Aklama ve Terörizmin Finansmanının Önlenmesi Yasası'nda yeni kabul edilen değişiklik ve yukarıda belirtilen İşlemler Yasası uyarınca, gayrimenkul acenteleri yasal işlemlerin katılımcılarıdır. Bu hukuk ve bankacılık uygulamaları çatışmasına acil bir çözüm bulunmazsa, Karadağ uzun vadede bölgedeki daha verimli yönetimlere sahip rakip ülkelere sermaye akışı riskiyle karşı karşıya kalacaktır.
(Karadağ Emlak Acenteleri Birliği)
Uygulamayı indirin ve haberleri takip edin.
BİZİ TAKİP EDİN
